不動産の相続税対策!～法人への名義変更は有効なのか?～
不動産を相続するときには、多額の相続税が課せられることも多いため、その対策を色々と講じている方も多いでしょう。
その対策の一つとして、法人への名義変更という手段があるのですが、この方法は果たして効果があるのでしょうか?
法人への名義変更とは?
法人への名義変更というのは、具体的にどのような事をするのでしょうか?
また、どういった場合に可能となるのでしょうか?
ここでは、法人へと名義変更する方法について、解説します。
まず、法人への名義変更が有効なのは、アパートやマンションなどの賃貸不動産です。
これまで個人で保有していた場合、家賃収入が個人事業として処理されているのですが、その点を法人としての収益に変更することとなります。
形としては、所有している不動産を、その法人に売却することとなります。
そうして、賃貸収入については役員の給与という形で、家族に分配することになるのです。
また、不動産を売却した代金も受け取ることができます。
不動産のもともとの所有者が亡くなった場合でも、その不動産の名義は法人となっているため、相続税はかかりません。
どのくらいの節税が可能?デメリットはある?
法人化する場合、どのくらいの節税が可能となるのでしょうか?
現在、税金の制度としては個人にかかる税金が増税の傾向にあり、法人にかかる税金は減税の傾向にあります。
これまで個人所有だった場合、賃貸不動産の収入については個人事業としての不動産所得となっているのですが、法人所有となった場合はその分が給与所得に加算されます。
実は、不動産所得と給与所得では税率が全く同じとなっています。
では何が違うのかというと、所得金額から差し引くことができる控除額が異なります。
例えば、賃貸収入が年間500万円の場合、そのまま不動産所得として計算すると控除額が42.75万円で税率は20％となっているので、課税されるのは（500万－42.75万）×20％＝91.45万円となります。
一方、給与所得とした場合は控除額が年収の20%に54万円を加えた額となるので、500万×20％＋54万＝154万円となり、それを差し引いた額は346万円となります。
この346万円に対して20%の税金がかかるので、法人に名義変更した場合の課税金額は69.2万円となります。
つまり、およそ3割の節税が期待できるのです。
また、給与所得の場合は基礎控除額の他にも、生命保険料や配偶者控除、扶養控除などが差し引かれることとなるため、税率も下がることが多く、課税金額もさらに低くなることが予想されます。
ただし、給与が高くなる分社会保障の負担額は大きくなりますが、それでも大きな金額の節税効果が期待できます。
ただし、法人に名義変更するには条件があります。
そのためには、家族が株主、もしくは役員となっている法人がなければいけません。
また、その法人が不動産を取り扱うことがないようであれば問題となることもあるので、賃貸不動産を購入する何らかの理由が成立する必要があるのです。
また、改めて法人を設立する場合や、不動産の名義変更をする場合には高額な費用が掛かるので、単年で考えると節税効果以上のコストがかかる場合があります。
そのことから、法人への名義変更による節税については長期的にその効果を期待しなければならないでしょう。
法人に名義変更をすることで節税効果があるかどうかは、あらかじめ計算してみる必要があります。
専門家に相談してから、名義変更を行ってください。
まとめ
賃貸不動産の相続税を節税する方法として、法人への名義変更という方法があります。
家族が株主や役員となっている法人に名義を変更することで、家賃収入については会社からの給与として受け取ることができ、基礎控除が大きくなる分税金も安くなります。
ただし、法人を一から立ち上げるための費用や、名義変更の費用が必要となるので、実際に元が取れるまでに数年かかることを想定しておきましょう。
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