わかりやすく解説!不動産評価の算定基準とは?

   

相続財産の価額は、原則として相続開始時での時価で決まります。
相続財産の中でも評価が難しい不動産評価で、専門家でも無い限り、なかなか正確な価値を測りにくいものです。ただ、不動産の評価基準を知っておくことで、どのくらいの価値を有しているかを大まかに把握することが可能になります。その基準について確認し、いざというときの不動産相続に備えましょう。

1,不動産鑑定の3つの方法

不動産の時価は、路線価方式で評価されます。路線価とは、路線(道路)に面している標準的な土地1㎡当たりの価格のことです。路線価に宅地の面積をかけて不動産の価格を算出できるのです。路線価が定められていない場合は、倍率方式といってその宅地の固定資産税に一定の倍率をかけて評価します。しかし、これらの価格が一般的に流通している不動産価格とかけ離れているような場合は、専門家である不動産鑑定士が鑑定評価して申告します。鑑定は、下記の3つの方法があります。

1-1原価法
対象となる不動産を再調達すると仮定した場合に必要とする原価を求めて、減価修正を行って、対象不動産の資産価格を求める評価方式です。減価となる要因には、時の経過による老朽化や偶発的な損傷などの物理的要因や、設計の不良や設備の不足などによる機能的要因、近隣地域の衰退、付近の環境との不適合、市場性の減退などによる経済的要因があります。

1-2取引事例比較法
原則として近隣地域または同一需要圏内の類似地域に存在する不動産の取引成約事例を選択して、取引事例と個別的要因や地域格差などを比較考慮して、不動産の価格を割り出します。マンションなどの不動産価格を割り出す際に使用される方法です。

1-3収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される価値をの現在価値に割り引いて、対象不動産の資産価格を求めます。賃貸不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産価格を求める場合に、特に有効です。

2,現況を把握しよう

不動産の価格にはさまざまな要因があり、一概に鑑定評価額で取引されるとは限りません。相続税の支払いのために不動産を売却したとしても路線価や鑑定評価より遙かに低い金額で売らざるを得なくなるケースもあります。その場合は土地の売買契約書を添付し、売買価格を「時価」として評価します。路線価と売買価格の差額が評価減となり、相続税が減額されます。

3,まとめ
評価が分かれる不動産評価は、できる限り専門家の意見も参考することが重要です。というのも、購入した当時から年月が経過し、土地や周囲の状況も変化することにより不動産の価値が低下し、相続人との間でも認識のずれが生じて争いの元になってしまいます。一度正式に評価額を算出して相続人の間で認識を統一させ、相続方法や相続税について話し合いを進めていくことが、争いを避ける方法であるといえるでしょう。

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