不動産の相続税対策!～アパートを建てた場合の効果は?～
財産の相続をする際に、そのまま相続した場合は相続税として大きな金額が課税されることになります。
相続税対策としてよくいわれるのが、アパートを建築するといいということなのですが、その場合はどの程度の効果があるのでしょうか?
相続税はどのくらいかかる?
まず、相続税というのはどのくらいかかるのか、ご説明していきたいと思います。
基本的に、相続した財産は現金や不動産など、すべて相続税の課税対象となります。
ただし、礼拝に関するものや幼稚園の事業に使われる財産の一部などは、その対象外となります。
相続税は、基礎控除額が3,000万円とさだめられており、さらに法定相続人1人につき600万円が控除されます。
また、生命保険金や退職手当金については、法定相続人１人につき500万円まで課税対象外となっています。
こうした控除などを差し引いたうえでまだ財産が残っている場合は、その金額に応じて10％から最大55％が相続税として課税されます。
例えば、課税対象額が1億円の場合は、その30％となる3,000万円が相続税となるので、しっかりと対策をしておきましょう。
アパートを建てた場合の節税効果
それでは、アパートを建てることでどれくらいの節税効果が見込めるのでしょうか?
まず、相続税の対象となる財産についてですが、現金の場合は額面通りの金額として計算されることとなりますが、土地や建物の形での相続の場合は、その不動産の評価額が基準となります。
また、不動産の評価額というのは、自分が住むための建物と土地としての評価と、賃貸用としての建物や土地の評価とでは、評価額が異なります。
賃貸用の不動産の方が、相続税の評価額は低くなるのです。
それでは、実際に相続する財産を現金から不動産にした場合、どの程度の相続税対策となるのでしょうか?
利用方法と共に、考えてみましょう。
不動産を自分で利用する場合、その相続税における評価額は購入した価格のおよそ6割程度となります。
例えば、相続する財産が1億円だった場合に、その財産を使って不動産を購入しておけば、評価額は6,000万円になります。
また、アパートなどの賃貸物件を相続する場合は、自分で使用する場合と比較して評価額が３割ほど低くなるので、更なる相続税対策になります。
先ほどの例でいうと、評価額は4,200万円となるので、相続税の対象となるのは元の財産の半分以下です。
こうした理由から、相続税対策としてはアパートなどを建築するのがおすすめと言われるのです。
また、同様に賃貸用のマンションを購入するのもおすすめです。
マンションの一室を購入する場合、アパート1棟を購入・建築する場合と比較して土地の評価がほぼされないため、評価額はさらに低くなり、現金の財産と比較しておよそ30％前後になります。
購入するのがタワーマンションの場合は、希望者が多い最上階付近の部屋を購入したほうがいいでしょう。
相続する財産を、現金ではなく不動産にするだけでもこれだけの節税効果が期待できます。
賃貸用のアパートとして相続する場合は、アパートの大家としての収入にも期待できるでしょう。
但し、相続するのならたとえ税金がかかっても、現金の方がいいという場合もあります。
そういった時に困らないように、どういった形で相続するのかは被相続人も交えて話し合ってから対策を行うようにしましょう。
まとめ
被相続人になった人にとって、相続税というのは避けては通れない問題です。
とはいえ、相続税をどうせ支払うにしてもできるだけ安い金額の方がいいでしょう。
そのためには、相続税の基準となる評価額に注目して、不動産という形で相続するのがおススメです。
賃貸用のアパートがいいのか、それとも自宅として使う場所がいいのかよく考えてから、不動産の準備を始めましょう。
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