不動産の相続!名義が変わっていなかった場合は?

   

不動産の名義などは、普段あまり気にすることはないでしょう。
しかし、不動産を相続する際に登記しようとしたときに、実は父親の名義ではなく、そのさらに先代、先々代の名義のままだった、ということがあり得ます。
この場合、名義を変更するにはどうしたらいいのでしょうか?

なぜ、名義変更がされていないのか?

通常、不動産を相続する際には名義変更をすることが多いでしょう。
名義を変更しなければ、後々トラブルとなることも考えられ、また土地の売却や担保にして住宅ローンを組むことなどもできなくなるからです。
それでも名義を変更していない場合、いくつかの理由が考えられます。

まずあり得るのが、単純に忘れていたという可能性です。
相続については他の相続人ときちんと話し合って、遺産分割協議書も作成したのに、それですべて終わったつもりになって登記には思い至らなかった、ということがあります。

この場合は、あらためてその当時の相続人、もしくは当人が死亡している場合はさらにその相続人の了承を得て、遺産分割協議を改めて行い、全員の同意を得たうえで印鑑証明書を用意しなくてはいけません。
この時点でトラブルになる可能性があります。

もう一つの可能性としては、そもそも遺産分割協議などを行っておらず、相続人の共有財産として扱っていたというのが考えられます。
この場合は、当時の相続人かさらにその相続人から同意を得られるように話し合う必要があるので、1からの話し合いとなるでしょう。

面倒に思って放置し続ける人もいるのですが、代を重ねるごとに相続人の把握はさらに難しくなっていくため、気が付いた時点で早々に登記をしてしまったほうがいいでしょう。
やり方としては、まず先代の名義から父親の名義に変更して、それから自分の名義に変更することとなります。

名義変更を2回以上にわたって行う際は、それぞれ登記手続きが必要となります。
通常であれば、その回数に応じた登録免許税が必要となるのですが、平成30年4月から33年3月までの間は免税措置が適用されるため、先代から父親の名義に変更する登録免許税が免除となり、今回の分だけでいいようになります。

免税を受けるためには、申請書に記入して申請する必要があるので、手続きを忘れないようにしましょう。

相続人が不明の場合

相続人がはっきりしていれば、全員の同意を得ることで手続きが可能です。
しかし、相続人の中に知らない人が混じっている場合は、手続きが複雑となります。
また、中にはすでに本人がなくなっていて、子どもがいない場合なども考えられます。

相続人本人がなくなっていて、さらに子どもなどがいない場合、不動産を相続する権利についても消滅しています。
ですから、今回は除外して考えることができるでしょう。

複雑なのは、相続人の中に知らない人が混じっており、連絡先も知らない場合です。
知らないからといって放置もできないので、まずはその相続人を探すところから始めなければいけません。
ただし、どうしても見つからない場合はしっかりと調べたうえで、裁判所に申し立てれば手続きを進めることができます。

まとめ

相続によって登記をしようと思ったら、実は先代やさらにその前の名義のままだった、ということは珍しくありません。
この場合、名義を変更するには今回の相続人だけではなく、現在の名義に対しての相続人の了承を得るところから始める必要があります。
こうした2次相続については、登録免許税が一部免除されることになるので、その申請も忘れずに行いましょう。

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